«У UNIT.City вже інвестовано близько $50 млн. Загальні витрати – $700-800 млн», – інтерв’ю з Василем Хмельницьким
Василь Хмельницький – керівник інвестиційної компанії UFuture. Один із його бізнесів – інноваційний парк UNIT.City, засновником та інвестором якого він є. Сьогодні це єдиний такий об’єкт в Україні, хоча, за словами Хмельницького, це лише початок: першу частину буде завершено навесні 2019 року, а весь проект розрахований до 2025 року.
Видавець AIN.UA Ілля Бошняков і головний редактор Ілля Кабачинський зустрілися з Василем Хмельницьким через кілька днів після відкриття другої будівлі, щоб поговорити про економіку всього проекту: скільки грошей вкладено в UNIT.City вже сьогодні, скільки загалом буде витрачено, коли розпочнеться забудова житлових комплексів і що зможе інноваційне «місто в місті» запропонувати своїм резидентам. Хмельницький охоче розповідає про те, що вже є, і що хоче зробити, але завжди уточнює: все це з’явиться, якщо буде попит. Він не хоче загадувати наперед і прямо говорить: «Не люблю піаритися на тому, чого ще немає».
У розмові Хмельницький відкритий і легко відповідає на всі запитання: про Bionic Hill, фінанси та потенційних конкурентів. На інтерв’ю він прийшов одразу після іншої зустрічі, а на запропоновані «воду/каву» з посмішкою на обличчі відповів старим жартом: «Сьогодні ще не заробив».
Ви задоволені новою будівлею?
Я завжди чимось не задоволений. Але це рух уперед: дивишся, що не працює, що можна зробити краще. Загалом – на четвірку.
Відкрилися вчасно?
Із невеликим запізненням. Ми взяли хороших архітекторів, але не практиків. Та ми все зробили, вийшов чудовий коворкінг.
У вас у плані стоїть, що до 2025 року ви маєте завершити будівництво взагалі всього проекту. За вашими даними – встигаєте?
Цікаве запитання. Ось ви купите будинок на Канарах через 10 років? Якщо будуть гроші, то чому б і ні, вірно? Так і тут – зараз ми будуємо, оскільки є великий попит. І якщо він і надалі буде вищий за пропозицію, то продовжимо активно будувати. Ми будуємо «Новопечерські липки» вже 15 років. Не тому, що ми не можемо за раз побудувати 300 000 кв. м. Ми бачимо, що за рік купують орієнтовно 300 квартир. Тому будуємо близько 320 квартир на рік. Немає сенсу будувати 500 квартир, оскільки попит набагато нижчий, а будівництво – це гроші.
Тобто, коли у вас є орендарі на третій корпус, ви починаєте його будувати, коли на четвертий – ви будуєте четвертий?
Усе правильно, приблизно так це і працює. Бачимо попит – активно будуємо. Наразі ми маємо запит одразу на кілька нових будівель, тому в роботі пара будівництв одночасно.
А якщо орендар на п’ятий не знайдеться?
Будуватимемо його, але повільно. Зрештою люди на цю площу знайдуться. При цьому шостий і сьомий корпуси запустимо в міру появи попиту.
Я правильно розумію, що наступні будівлі вже знайшли своїх орендарів?
Так, у UNIT.City добудовуються наразі дві будівлі, й 75% площ у кожній уже здано. Для місцевого ринку це чудовий результат, оскільки в Україні будівлі зазвичай по два роки здаються.
У нас є будівля, яку ми будуємо 50/50 з KAN Development – близько 12 000 кв. м. Ми її повністю здали в оренду ще на момент спорудження третього поверху.
А як із житлом, яке теж є у проекті? Воно почне будуватися за планом?
Річ у тім, що в нашому світі вже не можна нічого планувати далеко наперед. У нас є стратегія щодо створення UNIT.City. Але завтра може щось трапитися, наприклад, зміниться політична ситуація в країні, і вся наша стратегія зруйнується. Подальші дії можуть змінитися. Тому я нічого не загадую. Компанія має можливість побудувати тут житлові комплекси і за два роки, і за п’ять років – усе залежатиме від попиту.
За вашими власними відчуттями, попит є?
Попит є на унікальні об’єкти. Загалом у Києві будується дуже багато квартир, попит на них невеликий – адже люди не багатіють. А щоб вони купували квартири, потрібно, щоб вони багатіли. Натомість унікальні об’єкти купуватимуть завжди: ті самі «Новопечерські липки» купують уже багато років. Так і тут: UNIT.City – це унікальний проект.
Унікальний через те, що це «місто в місті»?
У наших планах продавати тут квартири тільки людям, пов’язаним з інноваціями. Ми цим себе обмежуємо, звісно. Але я не хочу, щоб тут купували квартири люди, які, грубо кажучи, займаються оготівкуванням, вугіллям або чиновники.
Вибачте, але звучить трохи по-снобськи. До того ж, в Україні є багато, приміром, IT-компаній, які заробляють не зовсім чесно й користуються послугами тих, хто займається оготівкуванням. Адже ви не перевірятимете кожного?
Ми побудували та продали вже близько 3 млн кв. м і трохи розуміємося на цьому ринку. Але сперечатися тут про те, вийде чи ні – не будемо. Це нова ідея, ми хочемо спробувати втілити її в життя: продавати квартири тільки людям, котрі займаються інноваціями. Коли вони ввечері виходитимуть погуляти тут, то почнуть щось обговорювати і, можливо, щось придумають разом. Ми бачимо в цьому блакитний океан: створюємо середовище, де успіх може зустрітися з іншим успіхом, що сприятиме створенню чогось більшого. Це експеримент.
І ви вірите в цей експеримент?
Ми вже маємо досвід нашої першої будівлі. Разом компанії, які там орендують офіси, зробили 20 спільних проектів, вони виросли в середньому на 50%. А уявіть, що таких компаній буде 500 і тисячі людей навколо них. Тому так, я в нього вірю.
Наскільки успішні всі ці проекти?
Час покаже. Розповім приклад. Я був у WeWork. Там проходи в коридорі робили завширшки 1,6 метра – для зручності. Так от, нещодавно їх звузили до 1 метра. Для чого? Щоб люди стикалися між собою, спілкувалися, обговорювали ідеї тощо. Ми раніше побоювалися, що люди припинять ходити до бізнес-центрів, а почнуть працювати вдома. Але, як свідчить практика, товариство дисциплінує людину та стимулює її на успіх.
Якщо говорити про людей з IT-сектора, в середньому це $20 000-40 000 зарплати на рік. Вони зможуть дозволити собі тут квартири?
А чому ні?
У «Новопечерських липках» зовсім не дешево, наприклад.
Так, там квадратний метр коштує понад $2000, тут буде $1500. Квартира в 50 кв. м обійдеться в $75 000. Я дам вам розстрочку на 4 роки, заплатите за $20 000/рік.
Наразі вся ваша увага в UNIT.City. Правильним буде твердження, що проект Bionic Hill за Києвом закрито?
У вас буває так, що щось не вдалося, а потім дивишся через певний час і думаєш: як добре, що нічого не вийшло! В мене з Bionic Hill схожі відчуття. Я щороку їжджу в Долину й бачу, що молодь не хоче їздити кудись далеко в робочі кампуси, хоча трансфер здійснюється комфортабельними автобусами. Тому інноваційний парк потрібно робити в місті, ближче до інфраструктури. Якби ми будували Bionic Hill, то залучити резидентів було б складніше, зараз я це розумію. Якщо коротко – проект Bionic Hill закрито.
По суті UNIT.City – це Bionic Hill?
Так, тільки поліпшена модель і менш ризикована. Складно побудувати місто за містом.
У матеріалі для Forbes 2014 року ви говорили, що ваша основна сфера діяльності – девелоперський бізнес. Для вас UNIT.City – це девелоперський бізнес? Чи як ви його розглядаєте?
Мої основні напрями діяльності сьогодні – відновлювана енергетика, інновації, промисловість і освіта під єдиним брендом – інвестиційна група UFuture.
Одна з наших відмінностей – ми не зводимо просто будівлі. Тому правильно сказати, що UNIT.City – це великий інфраструктурний об’єкт з акцентом на інновації та освіту, де будуть інститут, школа, садок, ресторани, безпека тощо.
Новації – це як додаткова цінність?
Так, щоб продати квартиру дорожче, здати площу дорожче. Адже ми справді даємо не просто стіл і стілець. Мені іноді кажуть, що тут дещо дорого. Так, десь ви можете взяти ціну нижче на $2 за кв. м, але тут є студенти, школа, університети, інші компанії, освітні програми, акселератори, лабораторії, безпека та інше. Якщо ви не бачите в цьому сенсу, то навіщо витрачати на $2 більше? Але бонуси, які пропонує UNIT.City, дадуть вам змогу стати кращими – через це ціна й вища.
Ви згадали слово «університет», поки що є школа. Що це буде?
Ідеться загалом про освітнє середовище. Незабаром сюди переїде університет ДТЕК, наприклад, досить сильна база в них. Ми розширюватимемо нашу освітню ініціативу UNIT Factory, щоб довести загальну кількість студентів до 2500 осіб. Працюємо над новою сильною українською програмою.
Ми хочемо запросити сюди якомога більше якісних навчальних закладів і готові запропонувати їм вигідні умови. Наприклад, наразі проводимо переговори з західною школою англійської мови. Я віддам їм оренду за собівартістю, щоб привабити. Адже без англійської складно стати успішним сьогодні. Якщо ви маєте хороший освітній проект – приходьте, ми дамо хороші умови.
Житло для студентів плануєте будувати?
Поки що це тільки плани, але вони є. У нас тут є будівля, в якій ми плануємо створити щось на кшталт гуртожитку, оскільки є талановиті студенти, які приїжджають із маленьких міст і не мають можливості знімати дороге житло. Здавати їм кімнати зовсім безкоштовно ми не зможемо, але є ідея кредитування під дуже низький відсоток – близько 5%. Вивчившись у нас і пішовши на роботу, вони зможуть повертати кошти без збитку для комфортного життя.
При цьому школа у вас безкоштовна. Не плануєте впровадити плату за навчання, адже навіть у США, куди ви часто їздите, навчання платне для всіх.
Як свідчить мій досвід, часто талановиті люди не мають великих статків. Поставивши реальну ціну за навчання в школі, я можу зібрати тут дітей багатих батьків, але в них не буде мотивації та бажання. Створивши рівні можливості, я можу зібрати тих, хто справді мотивований навчатися. Потім ці самі діти підуть працювати в компанії, які сидять у UNIT.City, вони створюватимуть свої проекти. А отже, більше орендуватимуть, купуватимуть квартири тощо. Тут приблизно така бізнес-модель: витрати мене не так лякають, адже я розумію майбутній дохід від усієї системи. Це гра на перспективу, і гроші прийдуть не відразу, а через кілька років.
Компанії-резиденти UNIT.City матимуть першочерговий доступ до студентів із вашої школи?
Так, авжеж. Але інша річ, що студент може не захотіти йти працювати в цю компанію. Наприклад, якщо йому запропонують низьку зарплату або погані умови. Ніхто його не змушуватиме, і він може піти в будь-яку іншу компанію, яка не є резидентом.
Не секрет, що ви часто працюєте над проектами в партнерстві. Хто ваш партнер у UNIT.City?
Так, це правда: зазвичай я працюю з партнерами. Але цього разу я роблю все здебільшого сам.
Андрій Іванов (давній партнер Хмельницького – ред.) не з вами?
Ні, він теж не увійшов в проект.
Чому так вийшло, що ви все робите самі?
Річ у тім, що UNIT.City – це дуже тривалий проект. Спочатку ми лише вкладатимемо, повернення інвестицій розпочнеться через кілька років. Я впевнений, що під цей проект нам потрібен міжнародний партнер. Тому ми спочатку робимо все згідно з міжнародними стандартами: і в плані будівництва, і в плані фінансів – є аудити від міжнародних компаній. Коли проект буде на тому етапі, щоб показувати його західним інвесторам – сподіваюся, це станеться вже восени, – почнемо пошук партнерів.
В Україні ми беремо інвесторів тільки під окремі будівлі. Наприклад, одну будівлю ми будуємо 50 на 50 разом з Ігорем Ніконовим із KAN Development.
В одному з інтерв’ю Максим Бахметов говорив, що в нього є «частка в кожному квадратному метрі». Це так?
Так: у керуючих партнерів є невелика частка. Так вони відповідальніше підходять до своєї роботи. Я часто практикую таке в бізнесі.
А що наразі у вас із UNIT.City у Львові? І як Харків?
У Львові почали будувати, на етапі фундаменту. Отримуємо кредит, будуємо перші 12 000 кв. м. По суті це буде другий UNIT.City. У Харкові поки що триває підготовка.
Запитання про конкуренцію. У Львові анонсували створення великого інноваційного парку Innovation District IT Park. Ви конкуруватимете з ним за резидентів?
Я прихильник тієї ідеї, що кожен такий проект працює на користь України. Це добре, коли таких містечок багато. Тому я не дивлюся на це, як на конкуренцію. Зі свого боку лише додам, що я не люблю піаритися завчасно: побачимо, що там у підсумку вийде. Я і UNIT.City не хотів показувати до наступної весни, доки не буде побудовано першу частину, але прийшла сильна команда й наполягла на тому, що ми вже маємо, що показати.
Чому немає таких самих проектів у Дніпрі, Одесі, наприклад?
По-перше, модель нова, тому ми вирішили обмежитися кількома містами. У Харкові велике населення, у Львові багато IT-фахівців – тому обрали ці міста. По-друге, UNIT.City – довга історія, в неї потрібно вкладати багато інвестицій. Добудуємо те, що в роботі зараз, і плануватимемо далі.
А скільки ви вже вклали в UNIT.City на сьогодні?
Близько $50 млн. Це разом із купівлею заводу, на якому розташований UNIT.City.
Як оцінюєте всі витрати на проект?
Думаю, ідеться про $700-800 млн, та оскільки надалі надходитиме фінансування за рахунок доходів від оренди та продажу житла, то ми маємо вкласти на старті близько $200 млн.
Якщо за UNIT.City дадуть хорошу ціну, ви будете готові продати?
Колись мені поставили одне хороше запитання: «Ви займаєтеся колекціонуванням нерухомості чи бізнесом?» Я займаюся бізнесом. Тому якщо буде хороша ціна, я продам.
Хороша – це яка?
Я думаю, що це буде наша EBITDA, з мультиплікатором 5-6. Багато залежить від того, яка буде ситуація в країні, але поки що ставки такі.
Самі поки що не плануєте інвестувати в стартапи?
Цікаво, що багато людей справді до мене приходять зі своїми ідеями, оскільки думають: «О, в нього UNIT.City, значить, інвестує в стартапи». Наразі я не інвестую в стартапи, не планую створювати свої IT-компанії – не хочу стати конкурентом для місцевих резидентів, це може спричинити конфлікт інтересів.
У вас частка в якийсь IT-компанії, за межами UNIT.City?
Ні, нічого немає.
Таке запитання виникло з такої причини. Раніше K.Fund працював з організацією TCDC. На якому етапі нині ця співпраця? І як це взагалі відбувалося?
Ми уклали контракт, згідно з яким вони допомогли нам зібрати в UNIT.City стартапи, провели навчання тощо. Це не були інвестиції. Контракт закінчився, ми його не продовжили.
У новинах неодноразово згадувалося, що UNIT.City якось допомагатиме в роботі над Hyperloop в Україні. У чому полягає ця співпраця?
Якщо цей проект відбудеться, ми можемо пропонувати свої стартапи для роботи над ним – це все. Ми не засновники цього проекту й не фінансуємо його.
Під час розмови з вами складається враження, що ви знаєте абсолютно всі деталі про кожен із проектів. Ви прихильник мікроменеджменту?
Точно ні. Просто я впевнений, що якщо ти чимось займаєшся, то маєш бути в матеріалі. До того ж, мені все це цікаво, і я хочу знати якнайбільше.